3月30日，京東產發(fā)（京東智能產發(fā)股份有限公司; JINGDONG Property, Inc.）正式向香港聯交所遞交A1申請文件(A1 Application Proof)，首次披露其業(yè)務構成、營收概況及未來規(guī)劃。

作為京東集團供應鏈生態(tài)系統的重要組成部分，京東產發(fā)以“智能產業(yè)賦能城市發(fā)展”為使命，通過投資開發(fā)、資產管理和多元化增值服務，為全行業(yè)提供現代化標準倉庫、一體化智能產業(yè)園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營的綜合解決方案。

招股文件顯示出，京東產發(fā)2020年的收入為5.82億元，2021年以37.2%的增速達到7.987億元，2022年進一步以190.3%的增速發(fā)展到23.2億元。受到業(yè)績期每年錄得已完工與在建投資性房地產公允價值變動收益影響，京東產發(fā)凈利潤高于收入，在業(yè)績期經調整凈利潤28.8億元、22.4億元和31.1億元。

京東產發(fā)根植于實體經濟，立足于“智能產業(yè)賦能城市發(fā)展”，伴隨中國的產業(yè)升級一路成長，通過持續(xù)投入供應鏈基礎設施網絡，不僅有效地幫助實體產業(yè)的結構轉型，也帶動了區(qū)域經濟的高質量發(fā)展。

以“基礎設施+產業(yè)升級”為發(fā)展策略 總建筑面積年復合增長率超40% 

資料顯示，京東產發(fā)伴隨京東的自建物流體系戰(zhàn)略與供應鏈生態(tài)體系一同成長，快速實現了廣泛高效的全國現代基礎設施資產網絡覆蓋。自2018年獨立運營以來，京東產發(fā)通過特有的“基礎設施+產業(yè)升級”發(fā)展策略，打造具備產品能力、區(qū)位優(yōu)勢和網絡協同的“超級節(jié)點”，并已全面實現了從內生規(guī)模擴張到服務社會的一體化開放，形成強大的產業(yè)整合與服務能力。

截至2022年12月31日，京東產發(fā)已積累了廣泛的現代基礎設施資產組合，覆蓋國內29個省級行政區(qū)以及海外4個國家，總資產管理規(guī)模937億元人民幣，總建筑面積約2330萬平方米，按建筑面積計，在亞洲及中國的現代化基礎設施供應商中分別排名第三及第二。根據仲量聯行報告，京東產發(fā)自2018年初至2022年底，總建筑面積的復合年增長率超40%，于同行業(yè)中實現最快增長。

招股文件顯示，京東產發(fā)依托于京東的生態(tài)資源，通過提高商品銷售及流通效率，創(chuàng)造新的就業(yè)機會，促進相關產業(yè)發(fā)展。京東產發(fā)通過四大核心能力，即規(guī)模龐大且優(yōu)質的基礎設施資產、促進當地經濟發(fā)展及產業(yè)升級的開發(fā)專長、客戶為先的項目全生命周期的服務能力、切實可行的洞察力，在業(yè)績記錄期每年新增建筑面積平均為280萬平方米，每年新開工建筑面積平均為350萬平米，每年竣工建筑面積平均為240萬平米，實現了持續(xù)的快速增長。截至2022年12月31日，京東產發(fā)旗下近90%的現代化基礎設施園區(qū)位于國內一線城市及其衛(wèi)星城市和二線城市，并已覆蓋國內所有核心流通節(jié)點，同時于業(yè)績期全國范圍內獲得了總土地面積最大的物流園區(qū)批準用地。

第三方客戶收入占比快速提升至51.5% 將可持續(xù)發(fā)展融入每一個細節(jié)

通過為客戶提供定制化、全面且智能的基礎設施解決方案，以及現代化基礎設施網絡與端到端的全域服務能力，京東產發(fā)服務的客戶逐步從物流服務商延伸到寶馬等制造商、本來生活等電商、良品鋪子和永輝超市等零售商，服務行業(yè)實現多元化覆蓋。截至2022年12月31日，已竣工園區(qū)的平均出租率超90%，且多數的租賃合同租期超過5年，均顯著優(yōu)于同行業(yè)；來自第三方客戶的收入占比從2020年的27.9%上升到2022年的51.5%。

京東產發(fā)通過智能化平臺持續(xù)精耕并提高項目運營效率，依托專有的數字化信息追蹤系統、智能管理中心，打通開發(fā)建設到資產運營的全流程數字化遠程管控與服務，提升實時響應能力、減少人工成本并提升資產價值。截至2022年12 月31日，京東產發(fā)每位員工的在管建筑面積約為4.1萬平方米，遠超行業(yè)平均水平?，F代物流基礎設施是具有典型規(guī)模化優(yōu)勢的行業(yè)，京東產發(fā)通過集約化管理降低運營成本，有效提升效率、降低成本，進而幫助產業(yè)合作伙伴降本增效。

可持續(xù)發(fā)展理念已經融入到京東產發(fā)的每個產品和服務細節(jié)。憑借布局廣泛的物流倉儲設施，京東產發(fā)加快構建清潔低碳、安全高效的能源體系，全面推廣、布局和應用以光伏發(fā)電為主的清潔能源，使用綠色電力。2022年，京東“亞洲一號”西安智能物流園成為我國首個碳中和物流園區(qū)；位于青島的物流園區(qū)光伏裝機量達到18兆瓦，光伏設施覆蓋園區(qū)全屋頂并已全部完成并網發(fā)電，預計每年可節(jié)約標煤約5400噸，減少碳排放近1.5萬噸；在為寶馬華中零件配送中心打造成為其在華第一個“綠色”之后，2022年建成的寶馬華北零件配送中心也超越客戶預期獲得LEED金級認證。截至2022年底，京東產發(fā)已完成23座現代化基礎設施資產的光伏發(fā)電系統安裝，未來計劃將光伏發(fā)電能力逐步提升至1000兆瓦，為85%的京東智能產業(yè)園提供綠色能源。

持續(xù)投入供應鏈基礎設施 促經濟穩(wěn)就業(yè)帶動區(qū)域經濟高質量發(fā)展

實體經濟是中國經濟發(fā)展的根基所在。京東產發(fā)從建設第一座“亞洲一號”開始，就希望發(fā)揮新型實體企業(yè)“以實助實”的帶動作用，不僅幫助更多的品牌和商家提升倉儲物流設施的運營效率，改善客戶體驗，同時在面對突發(fā)事件時，也能夠保障供應鏈的穩(wěn)定性與可靠性。

隨著現代物流對于區(qū)域經濟的帶動作用日益凸顯，倉儲物流基礎設施的建設有利于幫助區(qū)域加速構建現代化供應鏈基礎設施體系，加快產業(yè)結構升級的步伐，構建大產業(yè)帶動大物流，大物流促進大產業(yè)的良性互動格局。同時優(yōu)化當地的產業(yè)生態(tài)環(huán)境，與周邊高新制造業(yè)形成互動，節(jié)約商貿和流通成本，促進新型產業(yè)體系的不斷完善。

同時，京東的“亞洲一號”等智能產業(yè)園多數都建設在交通便利的城郊，所建之處往往能帶動周邊數千人的就業(yè)，收入穩(wěn)定、離家不遠，讓亞洲一號智能產業(yè)園成為很多當地人就業(yè)的第一選擇，從而也在當地形成了很多“亞一就業(yè)村”。

京東產發(fā)是從實體中來，到實體中去。根據招股文件顯示，京東產發(fā)未來募集資金將用于進一步拓展國內的基礎設施資產網絡，重點關注核心地理位置及戰(zhàn)略物流節(jié)點；同時進一步拓展在海外市場的影響力；此外還用于客戶解決方案及服務能力，并持續(xù)建設屋頂光伏發(fā)電系統等再生能源管理等方面。

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