原標題：PE還是房地產(chǎn)?黑石集團的“生意經(jīng)”

文/六五一一

2017年，黑石集團(NYSE:BX)旗下的基金又搞出了一件大事情——2017年6月2日，黑石集團宣布，旗下房地產(chǎn)基金同意將控股的物流公司Logicor以122.5億歐元(約合137.5億美元)出售給中投公司，這是中投有史以來的最大一筆交易，也是歐洲有史以來第二大規(guī)模的房產(chǎn)交易。

正是這場引人注目的交易，暴露了黑石集團的“生意經(jīng)”。

　　黑石的房地產(chǎn)生意

公開資料顯示，Logicor公司是黑石集團自己旗下的公司，2012年成立，總部為倫敦，定位為歐洲倉庫資產(chǎn)，截至目前，Logicor已經(jīng)擁有630家地產(chǎn)，覆蓋了非洲大陸17個國家1360萬平方米(1.46億平方英尺)。

當然如果單獨看待這樣一個類似房地產(chǎn)的項目并沒有多大投資價值，根據(jù)湯森路透最新的數(shù)據(jù)，2017年，全球房地產(chǎn)部門的并購額同比下降15%，降至1230億美元。

但是如果放到整個社會大背景下，你就會明白黑石做的生意有多么精明——在電子商務不斷崛起的全球背景下，亞馬遜和它的同時代的電商需要大量的倉庫覆蓋，以便在最快的時間內(nèi)把他們的產(chǎn)品送到消費者手中。

在中國，跨境電商也在高速發(fā)展當中，數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)跨境電商類的第三方平臺企業(yè)已超過5000家，通過各類平臺開展跨境電子商務業(yè)務的外貿(mào)企業(yè)已超過20萬家，比如阿里巴巴旗下的“淘寶海外”和“速賣通”兩個出口平臺就已覆蓋220個國家和地區(qū)。

而據(jù)相關專家預測，跨境電商的交易額將會占據(jù)進出口額的半壁江山，而跨境電商能否取得成功的關鍵是海外倉的管理和建設。海外倉的投資已是各大物流和海運企業(yè)布局的重點，甚至在2016年，中國政府工作報告當中出現(xiàn)了海外倉三個字。

Logicor公司就是一個做海外倉儲的公司，亞馬遜、DHL是其客戶之一，而且得益于電子商務及跨境并購，他們的業(yè)務高速發(fā)展，因為很多網(wǎng)店需要倉庫來存放貨物，以便保證貨物安全運送。

黑石集團歐洲房地產(chǎn)負責人Anthony Myers稱：“在成為歐洲最大的物流地產(chǎn)公司之前，我們進行了50多次并購，最終才創(chuàng)建Logicor。”

因此，我們就不難理解中投大手筆收購這個公司的投資邏輯，那就是提前布局——據(jù)德意志銀行的一份報告顯示，歐洲優(yōu)質(zhì)倉庫未來三五年內(nèi)的年平均回報率將高達7.6%，事實也正是如此，在過去幾年，像中投這樣的投資者一直在全球范圍內(nèi)大肆購買房地產(chǎn)，他們意識到物流對現(xiàn)代商業(yè)的重要性。

商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司real Capital Analytics的數(shù)據(jù)顯示，去年歐洲工業(yè)房地產(chǎn)市場的投資和物流設施的投資增幅最大，與2015年相比增長了近8%，遠超““其他工業(yè)”類別的增量增長，更形成鮮明對比的是，零售部門的數(shù)據(jù)同比降幅高達28%。

不過，值得一提的是，2007年5月20日，中投公司曾斥資30億美元如果黑石集團，占黑石集團擴大后股份的9.37%，投資鎖定期為四年。

作為股東之一，自然黑石集團與中投公司的交情不淺。因此，可以想象，作為投資機構(gòu)，黑石集團在該起天價收購當中也獲利不菲，而且轉(zhuǎn)手Logicor之后，黑石集團還將進一步

深入歐洲房地產(chǎn)其他市場，此次交易宣布前，黑石集團曾宣布，它們已關閉了一家專注于非洲大陸的新房地產(chǎn)基金的融資，這只基金的規(guī)模為78億歐元，是“有史以來規(guī)模最大的歐洲房地產(chǎn)基金”。

這并不是黑石集團的第一次交易。

早些年，在美國也曾有類似公司，比如有一家名叫IndCor的公司，也從事類似業(yè)務，后來，該公司以超過80億美元的價格出售給新加坡主權(quán)財富基金新加坡政府投資公司。

看起來非常相似吧，對，這個名叫IndCor的公司也隸屬于黑石集團，這個操作手法正是近年黑石集團的生意。

　　PE還是房地產(chǎn)?真正的黑石集團

其實，上述房地產(chǎn)生意只是黑石集團的業(yè)務之一。

關于黑石集團，所有人都知道，該公司成立于1985年，創(chuàng)始人為Peter G. Peterson和Stephen A. Schwarzman，總部設在美國紐約，主營業(yè)務為另類資產(chǎn)管理板塊和財務咨詢，目前管理著約2700億美元資產(chǎn)，是全球最大的私募股權(quán)投資基金。

不過，作為PE之王的黑石集團，其主營業(yè)務到底是股權(quán)投資還是房地產(chǎn)投資?一直曾困擾了很多人。

2007年，據(jù)黑石集團的上市路演材料，黑石集團在私募股權(quán)、房地產(chǎn)和對沖基金投資領域優(yōu)勢明顯，彼時，PE私募股權(quán)投資還是黑石集團的第一大投資部門，不過，2010年之后，黑石集團的房地產(chǎn)部門逐步壯大。

其中，2008年是一個重要的轉(zhuǎn)折點。

2008年，全球金融危機爆發(fā)以后，黑石房地產(chǎn)部門調(diào)整投資策略。一是在房地產(chǎn)市場趨穩(wěn)之前停止物業(yè)、房地產(chǎn)公司投資。二是自2008年開始加快設立各種房地產(chǎn)投資基金，比如，在2009年，黑石集團就設立若干新的房地產(chǎn)債權(quán)投資基金。

因此，當2009年下半場，當全球房地產(chǎn)市場開始趨于穩(wěn)定之后，在歐洲地區(qū)和美國，黑石集團就開始了大規(guī)模投資房地產(chǎn)，比如，2009年底，黑石集團就收購了倫敦布羅德蓋特辦公綜合大樓50%權(quán)益，此外，黑石集團還將業(yè)務重點擴展到一系列房地產(chǎn)債權(quán)投資機會，包括其認為被錯誤定價的公開交易債券、夾層貸款、房地產(chǎn)貸款收購、救援融資和優(yōu)先股。

另據(jù)相關材料顯示，2010年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務投放近50億美元，其中絕大部分投資于破產(chǎn)企業(yè)、資本重組和債權(quán)收購，為美銀美林管理21億美元的亞洲房地產(chǎn)資產(chǎn)并擔任美林亞洲房地產(chǎn)機會基金普通合伙人。

2011年，黑石房地產(chǎn)部門投放76億美元，絕大部分投向不良房地產(chǎn)領域。

2012年，黑石房地產(chǎn)業(yè)務部門創(chuàng)建用于購買、裝修并出租需修復的單戶住宅的重大項目InvitationHomes，投入30億美元修復住房，為美國家庭提供住房并重建社區(qū)。

當然，除了主營業(yè)務房地產(chǎn)，黑石集團在并購咨詢及不良資產(chǎn)領域繼續(xù)擴張：

2009年，黑石集團開展了一系列重大并購咨詢業(yè)務，涉及交易金額達4260億美元，在這一年，黑石集團先后為施樂公司以8.3億美元收購聯(lián)盟計算機服務公司提供咨詢服務;協(xié)助世界最大的傳播集團之一Publicis Group SA以5.3億美元收購微軟互動代理商Razorfish公司;為雀巢公司以37億美元收購卡夫食品公司冷凍比薩業(yè)務提供咨詢服務;為路透社與湯姆遜并購交易提供咨詢業(yè)務。

同時黑石集團還將業(yè)務擴張到了不良資產(chǎn)——從2008年開始，黑石私募股權(quán)基金開始投資不良債權(quán)和結(jié)構(gòu)化證券以及價值被低估的資產(chǎn)，并在幾乎未使用杠桿的情況下，對投資組合公司進行戰(zhàn)略收購。另外，還購買信譽良好的高杠桿公司和陷入財務困境企業(yè)的銀行債權(quán)和證券，通過投入資本和專業(yè)知識，使許多陷入困境的優(yōu)質(zhì)企業(yè)恢復財務健康和競爭力，2008年1月，黑石通過支付9.3億美元收購了擁有100億美元資產(chǎn)管理規(guī)模的另類信貸資產(chǎn)管理公司GSO，該公司擁有32億美元信貸對沖基金、5億美元夾層投資、48億美元CLO業(yè)務，該項收購使黑石一躍成為全球最大的信貸平臺之一。

最終，金融危機成就了黑石集團——金融危機中，黑石憑借充足的可用資金，在信貸、房地產(chǎn)、并購等領域拓展業(yè)務，在管理資產(chǎn)規(guī)模、營業(yè)收入、經(jīng)濟凈收益方面再創(chuàng)新高。

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