在香港，地產(chǎn)曾是一個時代最簡單、最粗暴的成功方式。誰能圈下土地，誰就掌握了話語權(quán)，甚至主導了城市的天際線。對曾經(jīng)的地產(chǎn)巨頭來說，樓不是商品，是權(quán)力的投影。

但2025年的今天，這套敘事失效了。

6月23日，新世界發(fā)展發(fā)布一則不動聲色的公告。語言冷靜，卻句句驚心：公司正與超過50家銀行洽談一項總額達875億港元的再融資計劃。這是一份技術(shù)文件，卻藏著一場有關(guān)“活下去”的交易。

對鄭家來說，這是又一次站上牌桌。只是這回，不再是謀擴張，而是賭生存。

風光背后：從資產(chǎn)霸主到流動性危機

在市面上，新世界依舊是頭部地產(chǎn)商。擁有龐大的資產(chǎn)組合，旗下項目橫跨香港、中國內(nèi)地和海外。賬面上，資產(chǎn)豐厚，地庫深厚。

但賬面好看，并不等于隨時能變現(xiàn)。流動性危機，就是資產(chǎn)越多、攤子越大、越難脫身。

截至2024年底，新世界的總負債達到1510億港元。其中短期債務(wù)——也就是一年內(nèi)要還的，已有322億。公司手上現(xiàn)金卻只有218億。不靠“拆舊還新”，根本撐不到年底。

再融資，是目前唯一的出路。

但這875億并不是新增貸款，而是舊債重借。如果這次籌資失敗，不僅是“資金吃緊”，而是評級驟降、債券違約、股價暴跌的連鎖崩塌。

875億港元的限時游戲

更關(guān)鍵的是，這場再融資有個死線：6月30日。

這是一個極度緊迫的時間表。必須在此之前，讓全部貸款銀行簽下書面承諾。如果一兩家臨時抽身，這場融資就可能流產(chǎn)。

而在高杠桿的地產(chǎn)結(jié)構(gòu)下，一次失敗的融資，往往是壓垮整家集團的第一張骨牌。

根據(jù)知情人士披露，875億中，有635億將用來歸還2025至2026年即將到期的舊債，另外240億用于2027年的債務(wù)滾動。換言之，這不是治本，而是爭時間。

再贏一次，頂多換來三年緩沖期。

賣資產(chǎn)、賣樓，能賣多久？

鄭家當然知道靠借新還舊不是長久之計。這幾年，他們開始賣資產(chǎn)。

2024財年，新世界共出售約80億港元資產(chǎn)。到了2025年，目標是260億。但現(xiàn)實比計劃更冷。

香港寫字樓市場持續(xù)低迷，資產(chǎn)估值不斷下探，買家不是沒有，而是都在壓價。沒人愿意當接盤俠。

“他們不是沒資產(chǎn)，是沒法賣得體面。”一位地產(chǎn)研究員說，“賤賣，就是承認失敗?！?/p>

于是，賣樓成了補充現(xiàn)金流的另一把鑰匙。

截至今年5月，新世界合約銷售額達到248億港元，完成全年目標的95%。中國內(nèi)地的項目成了現(xiàn)金發(fā)動機，貢獻了超過七成銷售。公司也將全年內(nèi)地銷售目標，從110億人民幣上調(diào)到140億。

盡管成績不算驚艷，但在普遍疲軟的市場中，這已是難得的正面信號。

“買樓自救”：心理戰(zhàn)開始打響

為了穩(wěn)住投資者和債權(quán)人情緒，新世界高層打出了心理牌。

不久前，創(chuàng)辦人鄭裕彤之媳葉美卿以1487萬港元購入“皇都”住宅，CEO黃少媚也以5488萬購入另一項目單位。媒體迅速放大解讀：這是“家族出手挺自家盤”。

這類交易，未必能帶來實質(zhì)性改變，但在市場恐慌邊緣的時刻，哪怕是一句“我們沒放棄”，也能起些安撫作用。

但信心能續(xù)命，不能救命。真正的問題，埋在更早的時候。

鄭家的戰(zhàn)略舊賬，開始算總賬

鄭裕彤當年以金鋪學徒身份起家，后來一躍成為“四大家族”之一。他的商業(yè)帝國，從K11到瑰麗酒店，一筆筆投資豪邁而不設(shè)限。

問題也出在這：太多、太大、太快。

與李嘉誠體系重現(xiàn)金流、輕資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，新世界發(fā)展一路高歌猛進，不斷拉高杠桿，攤大版圖。周期向上時，這種激進是優(yōu)勢；周期反轉(zhuǎn)，它就是沉重的枷鎖。

恒基專注香港，新鴻基守住財務(wù)，新世界則兩邊不靠：進內(nèi)地、拼文化地產(chǎn)、做酒店投資，擴張過于理想化。

結(jié)果就是，當周期掉頭時，新世界成了被困住的大象。

轉(zhuǎn)型與收縮之間，沒有好路

現(xiàn)在的新世界，站在岔路口。

如果這次融資成功，可以爭到三年喘息時間。失敗，就可能陷入違約漩渦。

但更現(xiàn)實的是：即便這次過關(guān)，問題也不會消失。截至目前，公司凈負債率仍高達57.5%，遠高于行業(yè)警戒線。靠賣樓和拆舊還新，只能維持短期循環(huán)，無法支撐長期未來。

真正的選擇，只有兩個：收縮或轉(zhuǎn)型。

收縮意味著“瘦身求生”，集中資源，賣掉非核心資產(chǎn)，維持現(xiàn)金流。轉(zhuǎn)型則更難，意味著找到第二增長曲線，重構(gòu)商業(yè)模型，比如從地產(chǎn)走向資管、服務(wù)或文化消費。

兩條路，沒有一條輕松。

昔日貴族的時代落幕

鄭家從不缺膽識。幾十年來，新世界靠的是敢賭的氣魄。但今天的市場規(guī)則，早已變了。

香港地產(chǎn)，曾經(jīng)是“圈地即暴富”的代名詞。如今，是現(xiàn)金流、償債率、資本市場信任度的綜合競賽。

當風口沒了，資產(chǎn)龐大的企業(yè)比誰更先被流動性困住；當信心崩塌，貴族也要繳械。

這不是一家公司的一次危機，而是一個舊模式的慢性告別。

而時間，永遠不站在舊劇本那一邊。

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